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加强房地产金融管理 专家:完善“三线四挡”融资 严查资金用途

房地产市场平稳健康发展,既是经济也是民生话题。日前国务院召开的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”明确,要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。

为此,多位专家在接受人民网记者采访时表示,金融机构要严把风险关口,落实房地产融资政策,审查贷款资金流向,防止资金违规流入房地产市场;同时,也要加大对住房租赁市场的支持和服务力度,促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展,促进房地产市场长效机制加快形成。

防止资金违规流入房地产市场

“违规挪用资金流向房地产市场,会给金融体系造成重大潜在风险,干扰经济发展秩序。”中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军在接受人民网记者采访时表示,目前仍有机构及个人利用“政策空子”套取银行贷款等资金,偏离了靠金融支持企业恢复经营的初衷。

也正因此,监管部门对银行资金违规进入房地产市场进行重拳打击。今年3月,银保监会、住房和城乡建设部等部门联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,严查银行资金违规进入房地产。

在银保监会近期召开的新闻发布会上,银保监会统信部副主任刘忠瑞表示,下一步对自查不力被监管查实、故意隐瞒问题或发现问题未及时处理问责的银行、中介机构,将依法依规从严采取监管措施;对确认挪用经营贷的借款人,不仅要压缩授信额度、收回贷款,还将报送征信系统,提高挪用贷款的违规成本。同时,还将通过完善长效机制,将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作。

业内人士认为,对银行而言,贷款资金用途、流向的监控是一个老大难的问题。银行的责任首先在于“三查制度”的落实,即贷前调查、贷时审查和贷后检查。

在赵锡军看来,银行业目前普遍存在着“贷前审核不到位,贷后管理跟不上”的问题,信贷资金安全缺乏保障。再加上个别银行有规不依、有章不循,导致贷款管理的“屏障”频频“失守”。

“建议金融监管部门借助监管科技手段,构建覆盖全行业的信贷资金流向监控系统,提升贷款用途监控的能力和效率。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼告诉人民网记者,要提高借款人挪用贷款用途的违规成本,将挪用贷款等情况纳入央行征信系统,建立挪用贷款“黑名单”等制度,从源头上遏制信贷资金违规流入楼市、股市等。

完善“三线四档”融资与房地产贷款集中度管理

为促进房地产金融市场的健康发展,去年8月,人民银行、住建部会同相关部门形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,被称为“三线四档”规则。

人民银行金融市场司负责人说,建立这一制度旨在增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,帮助企业形成稳定的金融政策预期,从而合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,防范化解房地产金融风险。

“房地产企业‘三线四档’融资管理,目前在一些试点企业实施,主要在于改善房地产企业财务指标,推动企业负债行为更加理性,融资行为更加审慎,经营发展稳健可持续。”董希淼对人民网记者表示,下一步可以适时扩大实施范围,抑制房地产企业盲目扩张,进一步稳定房地产市场预期。

“该项规则实施一年来,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善,负债规模稳步下降,经营融资行为更加审慎自律。”人民银行金融市场司负责人介绍。

同时,为完善房地产金融管理基本制度,去年底人民银行联合银保监会发布了房地产贷款集中度管理制度。

业内人士认为,房地产贷款集中度管理制度是加强宏观审慎管理的重要内容,有助于进一步降低房地产金融风险,推动房地产金融与实体经济平衡发展,防范和化解系统性金融风险。

数据显示,截至6月末,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度较去年末分别下降0.6个、0.2个百分点,成效明显。

董希淼表示,加强房地产贷款集中度管理,符合近年来“房住不炒”的房地产调控主基调,更有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。

目前,房地产贷款集中度管理制度实行分类分层的差别化管理,赋予各地一定的调整空间,并设置了较长过渡期。“这表明加强管理和调整的方向是明确的,但也会把握好政策的节奏和力度,给目前不达标的机构整改的空间和时间,这有助于保持市场平稳有序发展。”董希淼说。

赵锡军认为,银保监会等监管部门加紧制定法规、加大严查打击违规力度,有利于资金用途的规范,确定银行、企业应负的责任。

推动金融、房地产同实体经济均衡发展

谈及如何推动推动金融、房地产同实体经济均衡发展,董希淼表示,一方面,金融机构要严把风险关口,全面落实房地产融资政策,审查贷款资金流向,防止资金违规流入房地产市场。对于房地产企业,加大审查力度,不向资质不合格房地产开发项目提供融资支持;不为违反房地产行业政策的项目提供通道或信用担保。对于居民用户,发放的消费贷款需要客户提供发票等购物凭证,严防通过消费贷款、经营贷款、信用卡透支等方式将资金转移至房地产市场。

“另一方面,金融机构要加大对住房租赁市场的支持和服务力度。”董希淼指出,可以通过签订租赁权转让协议的方式将待售房源变成长租房源,向符合相应条件的租户发放租房贷款;在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节提供相应的金融创新产品和服务;通过信用卡分期为客户提供融资支持,手续费低于第三方租房平台所收取的服务费,且提前还款无需支付违约金。

“下一步人民银行、银保监会将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好房地产长效机制,不断完善房地产贷款集中度管理制度,抓好政策执行,提高金融体系韧性和稳健性,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。”人民银行金融市场司负责人表示。